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住宅・ビルとも価格上昇見込んだ展開

2006年都道府県地価調査・マンション市場は売り惜しみと新新価格


 住宅・ビルとも価格上昇見込んだ展開

不動産マーケットの回復・活発化を受け、マンション、ビルの取引現場では、今後の価格上昇を見込んだ動きが進んでいる。

特に、分譲マンション市場では「売り惜しみ」現象が見受けられ、この秋から「新価格」・「新新価格」商戦がスタートする。

東京都心・近郊マンション用地の取引価格は、路線価比2〜3倍の水準が当たり前になった。

2〜3倍の事例が散見された半年前からさらに上げ基調を強めている。

開発用地は一巡しており、入札に応じないと土地が買えない状況が背景にある。

ただし異変もある。春頃から、Jリートや私募不動産ファンド向けに、賃貸マンションを企画するデベロッパーの勢いに翳りが出ていることだ。

ある大手デベロッパーは、「昨年、都内で強い価格を出せるのは賃貸マンション計画だった。今は、賃貸が弱含みで分譲が強含み。

マンションの勢力地図が少し変わった」と解説する。

都心賃貸マンションは、供給過剰、土地高値買い、企画外れで、思うように収益が上がらず、リート、ファンドの購入意欲が細っている。

今後、分譲が強含むマーケットでは、分譲の「出口」であるマンション販売動向が用地価格のカギを握る。

この秋から始まるとされるマンション市場の「新価格」とは1割〜2割未満、「新新価格」は2割以上の上昇を指す。

既に、東京都心では「新価格」を吸収し、「新新価格」のステージを迎えている。

東京近郊では「新価格」が浸透しており、郊外部でも「新価格」がいくつか散見される。
早くもマンションデベロッパーの供給動向には、「新価格」・「新新価格」を見込んで、発売を急がない、いわゆる「売り惜しみ」現象も見受けられる。

一方、ビル取引は、都心Aクラスビルが利回り3%台後半という水準。

賃料上昇を織り込んでおり、出口の「仕上がり」を4%台半ばに見込むとみられる。

10億円程度のCクラスビルの動きも増加している。

大口投資家が30億〜50億円クラスを希望しても「モノ」がないため、10億円クラスを物色せざるを得ないほか、これまで5億円クラスに投資してきた個人投資家が、検討対象を10億円に引き上げてきていることもある。

ビル需要の高まりにより、マンション開発が進んだ住・商混在エリアで再びオフィス計画が盛り返してきた。

東京・中央区では、一時、「崖下」とも称された昭和通りより先のエリアでも、ビル開発がみられるようになった。

既に取得した用地の計画をマンションからビルに変更するデベロッパーも出てきた。

テナント付きの古ビルを購入し、立ち退き交渉をかけ、ビルを再開発するデベロッパーや、同じく古ビルを買い、ビルを建替えるという「半ばデベロッパーのようなファンド」(大手不動産会社系法人仲介担当者)も現れている。

リゾート用地も軽井沢、熱海などの人気エリアでは都心のマンション用地並みの過熱感が見られるという。

http://www.biz-solution.biz/f_news/#1024



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posted by いまっち at 15:36 | TrackBack(0) | 話題

賃料で返済の不動産融資 大手銀、5兆円に 1年で2割増地価反転映す

本経済新聞 2006年9月23日

◆賃料で返済の不動産融資 大手銀、5兆円に 1年で2割増地価反転映す

不動産開発から得られる賃貸料収入などを返済原資に充てる新しいタイプの融資を大手銀行が増やしている。

「ノンリコース(非そ及型)融資」と呼ばれ、今年6月末で初めて5兆円台に乗せ1年間で2割増加した。大都市圏で地価が上昇に転じ、開発が進みやすくなったのが背景だ。

一部には融資過熱を懸念する声もあるが、銀行界では新方式は土地の値上がり益をあてにしたバブル期の融資とは性格が異なると強調。不動産事業の将来性や収益性がきちんと評価され、収益還元価格に基づいた価値で融資が実行されれば、不動産融資にも市場原理が働きやすくなる。

この方式による大手銀行5グループの6月末の不動産融資残高は合計で5兆930億円。前年比で2割増となった。

最も融資残高が多いのが三菱UFJグループ(傘下2行の合算)で約1兆4800億円(同3割増)。みずほグループ(傘下3行)と三井住友銀行も1兆円規模に達した。

住友信託銀行は約7900億円だが、「9月末で8000億円を超えるのは確実」という。

日銀による国内銀行の不動産業向け貸出残高は6月末で約49兆9000億円。1年前に比べ、2兆円強増えたが、そのうち半分を新型融資が占めている。

新型不動産融資の増加の背景にあるのが大都市圏の地価反転だ。

国土交通省が発表した2006年の基準地価(7月1日時点)は東京、大阪、名古屋の3大都市圏で16年ぶりに上昇。

オフィスやマンションなどの開発に資金が流れやすい環境になりつつあり、将来の賃貸料収入も見込みやすくなっている。


▼ノンリコースローン

ノンリコースとは「そ及しない」という意味。返済原資を特定の事業からの収益に限定する融資のこと。

ある企業がこうした融資を受け、対象事業からの収益では返済しきれなかったとしても、他の財産を売却することなどによる債務履行義務を負わない。

融資に際して事業の収益性などを厳密に判定する必要があるといわれている。



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